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商业住宅和公寓住宅有什么区别?
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2019-05-15 17:55:17

      普通住宅和商业公寓是两种性质不一样的房产。 住宅,也叫商品房,是比较常见的供居住的房屋,包括普通住宅、洋房、别墅等等。公寓其实属于商业地产的一种形式,一般包括住宅式公寓、商务公寓和酒店式公寓三种。我们来看看商业住宅和公寓住宅有什么区别?

 商业住宅与普通住宅的区别135.jpg

一、和住宅相比,公寓有哪些优点?在限购限贷地区,公寓的优点是显而易见的: 

1.不限购不限贷

     在绝大部分城市,公寓是不限购(部分地区有购买限制,如广州)。相比起住宅动不动就限购,公寓极大地满足了各位土豪买买买的需求,而且公寓不占用购房名额。至于贷款,公寓首付是至少5成(不管第几套)。

2.价格便宜

     同一区域,类似条件下,公寓的价格通常只有住宅的一半。

3.  商住两用

     很多公寓是商住两用,除了可以居住,还可以注册公司,做办公室等。 

 商业住宅与普通住宅的区别1131.jpg

二、但是公寓也有很多硬伤,跟普通住宅相比,公寓有6个硬伤,严重影响它的升值潜力和价值。

硬伤1.土地使用年限短!

      商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。这类商用公寓的土地使用年限只有40至50年不等;而住宅性质用地的使用期限为70年。

      请注意:土地使用期限都是从开发商拿地开始算起的,而不是你收楼的日子算起的,所以你实际得到的使用期限更短。

 商业住宅与普通住宅的区别866.jpg

举个例子:

      我曾经在深圳看过一个公寓。在福田中心区,全新公寓只要每平方6万,简直便宜得让人无法想象。结果,我了解后才发现,开发商1997年拿地,开了酒店失败了。于是这两年改造成公寓再出来卖。也就是说实际上它只剩下20年的使用期限!

      最让人头疼的是产权到期了怎么办?住宅性质房产到期了应该有偿还是无偿续住这个问题还是在讨论!我个人觉得哪怕是有偿续住,费用也不至于太大,因为它关系到民生和社会稳定! 

      但是,商用公寓土地年限到期后是肯定需要补高额地价才能继续使用。这一点在各地都有很多先例的。 

硬伤2. 不能落户,无学位

       购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处市中心,附近还有名校,但因不能落户也无法入读附近的学校。

硬伤3.银行贷款利率高,年限短

      虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响,但因为是商用性质物业,只能获批最高五成、最长10年期的贷款。而普通住宅可获最长30年、最高七成的贷款。 

 商业住宅与普通住宅的区别358.jpg

     而且,公寓不能申请利率较低的公积金房贷。目前,商用公寓贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍,而住宅贷款利率多是上浮1.05-1.1倍。(各城市/各银行会有少许差异,但是同等条件下,公寓的贷款利率肯定更高)。

硬伤 4.管理费、水电费更贵

     商业公寓的水电费、管理费比普松住宅贵很多。很多公寓是不可以明火煮食的,对家庭而言也是相当不方便。

举个例子:  

     目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米,用电收费标准为0.9885元/度,但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米,用电收费标准仅为0.61元/度。另外,商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月,比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得多。

 商业住宅与普通住宅的区别547.jpg

硬伤5. 高税费,转手交易难

      商业公寓最大的弊端是,买卖的税费很高,导致很难转手。

根据政策,住宅二手交易满2年可免收土地增值税,但商用公寓交易不能免收。公寓的土地增值税的征收一般按出让土地增值       额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的税费。

     此外,商业公寓还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。公寓各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%-14%。而普通住宅的二手交易通常各项税费加起来只有3%左右。

硬伤 6. 升值慢,升值潜力有限

      因为以上的种种弊端(主要是转手难),商业公寓的升值比起普通住宅是慢得多的多!

  商业住宅与普通住宅的区别1565.png

三、什么人适合买商业公寓?总的来说,我的建议是:能买住宅就不要买商业公寓!但是,对于急需安家但是又苦于限购政策         的盆友们,如果上述的硬伤对你影响都不大的话,还是可以购买的。有个公寓当自己的窝也是极好的。

对于普通人来说公寓住宅买不起,商业住房更买不起,如果在农村有土地,优先申请建房,拿买房的首付就可以建栋三层小洋楼了,也不用在乎使用期限问题,也不用分30年贷款。

蔡海云

高级设计师

蔡海云

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