商业住宅和公寓住宅有什么区别？

      普通住宅和商业公寓是两种性质不一样的房产。 住宅，也叫商品房，是比较常见的供居住的房屋，包括普通住宅、洋房、别墅等等。公寓其实属于商业地产的一种形式，一般包括住宅式公寓、商务公寓和酒店式公寓三种。我们来看看商业住宅和公寓住宅有什么区别？ 

一、和住宅相比，公寓有哪些优点？在限购限贷地区，公寓的优点是显而易见的： 

１．不限购不限贷

     在绝大部分城市，公寓是不限购（部分地区有购买限制，如广州）。相比起住宅动不动就限购，公寓极大地满足了各位土豪买买买的需求，而且公寓不占用购房名额。至于贷款，公寓首付是至少５成（不管第几套）。

２．价格便宜

     同一区域，类似条件下，公寓的价格通常只有住宅的一半。

3.  商住两用

     很多公寓是商住两用，除了可以居住，还可以注册公司，做办公室等。  

二、但是公寓也有很多硬伤，跟普通住宅相比，公寓有6个硬伤，严重影响它的升值潜力和价值。

硬伤１．土地使用年限短！

      商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。这类商用公寓的土地使用年限只有40至50年不等；而住宅性质用地的使用期限为７０年。

      请注意：土地使用期限都是从开发商拿地开始算起的，而不是你收楼的日子算起的，所以你实际得到的使用期限更短。 

举个例子：

      我曾经在深圳看过一个公寓。在福田中心区，全新公寓只要每平方6万，简直便宜得让人无法想象。结果，我了解后才发现，开发商1997年拿地，开了酒店失败了。于是这两年改造成公寓再出来卖。也就是说实际上它只剩下２０年的使用期限！

      最让人头疼的是产权到期了怎么办？住宅性质房产到期了应该有偿还是无偿续住这个问题还是在讨论！我个人觉得哪怕是有偿续住，费用也不至于太大，因为它关系到民生和社会稳定！　

      但是，商用公寓土地年限到期后是肯定需要补高额地价才能继续使用。这一点在各地都有很多先例的。　

硬伤２. 不能落户，无学位

       购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读附近的学校。

硬伤３．银行贷款利率高，年限短

      虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款。而普通住宅可获最长30年、最高七成的贷款。  

     而且，公寓不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用公寓贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.05-1.1倍。(各城市/各银行会有少许差异，但是同等条件下，公寓的贷款利率肯定更高)。

硬伤 4.管理费、水电费更贵

     商业公寓的水电费、管理费比普松住宅贵很多。很多公寓是不可以明火煮食的，对家庭而言也是相当不方便。

举个例子：  

     目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得多。 

硬伤5. 高税费，转手交易难

      商业公寓最大的弊端是，买卖的税费很高，导致很难转手。

根据政策，住宅二手交易满2年可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。公寓的土地增值税的征收一般按出让土地增值       额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。

     此外，商业公寓还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。公寓各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。而普通住宅的二手交易通常各项税费加起来只有3%左右。

硬伤 6. 升值慢，升值潜力有限

      因为以上的种种弊端（主要是转手难），商业公寓的升值比起普通住宅是慢得多的多！  

三、什么人适合买商业公寓？总的来说，我的建议是：能买住宅就不要买商业公寓！但是，对于急需安家但是又苦于限购政策         的盆友们，如果上述的硬伤对你影响都不大的话，还是可以购买的。有个公寓当自己的窝也是极好的。

对于普通人来说公寓住宅买不起，商业住房更买不起，如果在农村有土地，优先申请建房，拿买房的首付就可以建栋三层小洋楼了，也不用在乎使用期限问题，也不用分30年贷款。