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2019年深圳房价新政策 深圳房价会下降吗?
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2019-05-29 11:04:10

    2019年深圳楼市迎来最新变化。4月29日,深圳市住房和建设局、深圳市司法局都在各自的官网发布三份文件:《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》(征求意见稿)、《深圳市安居型商品房建设和管理办法》(征求意见稿)、《深圳市人才住房建设和管理办法》(征求意见稿)。

  在这几份文件中,最引人注目的,莫过于满足一定条件后,可享受5折购房。深圳这轮住房改革政策,力度大得甚至让人们起疑——这是深圳大规模地、彻底地推行新一轮房改,还是会间接推高房价?或者,只是当地楼市不温不火的一响空枪?

无论如何,一轮影响未来深圳的房地产市场的变革正悄然推行。或者,与当前迥然不同的格局也将会出现。

  2019年深圳房价新政策1

  一、5折买房,户籍与社保是核心

  这一轮改革,从购房和租赁条件来看,户籍与社保仍是核心。

  先说引爆大家朋友圈的“五折购房”。这主要是集中在安居型商品房上。其申请租赁或购买条件为:具有深圳户籍,在深缴交10年社保,无自有住房,5年内未转让或者因离婚分割过自有住房,未享受过购房优惠政策,不超过收入财产限额。房屋面积一般可达65㎡,更高可达到85㎡及以上。租售价均为市场价格的50%

  在公租房方面,申请对象可为具有户籍的中等偏下及低收入家庭,申请条件为在深缴交3年社保,不超过收入财产限额,无自有住房,3年内未转让或者因离婚分割过自有住房,未正在领取住房租赁补贴。房屋面积最低35㎡,高则可超过70㎡。同区域同类型市场价格的30%,面向低保及低保边缘家庭配租的更低至10%。

  在人才住房方面,则可租可售。申请租赁条件为:具有深圳户籍或者持有有效居住证的各类人才,在深正常缴纳社保,无自有住房,3年内未转让或者因离婚分割过自有住房、未享受过购房优惠政策;其申请购买条件则是:具有深圳户籍的各类人才,在深缴交10年社保,无自有住房,5年内未转让或者因离婚分割过自有住房,未享受过购房优惠政策。可以看到,申请购买人才住房的条件较为苛刻一些。如社保缴交年限由正常缴纳变更为缴交10年。而租金售价均为市场价格的60%。

综合来看,无论是公租房还是安居型商品房,抑或是人才住房。除了在有无房产及收入条件等方面作出限制外,均对社保或户籍有所要求。

 2019年深圳房价新政策2

  二、人才比房子更重要

  从深圳最新的政策来看,更注重的是对人才的倾斜。

  中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉时代周报,从申请的资格条件来讲,深圳这一政策比较严格。因为深圳户籍比例人口偏低。深圳2018年常住人口约1302.66万人口,其中常住户籍人口454.70万人,约为五分之二的比例。即便加上10年社保,人数也不是特别多。

  由此来看,这并非是给房地产放水的做法。而是将优惠条件精准到具体的对象群体。

  无论是社保抑或户籍的限制,或许都体现出对生活在这座城市的刚需群体的偏好。例如说,申请安居型商品房时,要求10年社保,而且要求无自有住房。即便按照20岁开始在深圳缴交社保计算,10年后则已30岁,大概率已经成家。这些长期在深圳居住和生活的人群,正是属于刚需群体。延伸到公租房以及人才住房,不外如此。

  尤其是人才住房方面,对租赁人没有作出社保缴交年限的限制,意味着即便是初到深圳的人才,也可以申请。而公租房方面,着重提出将面向新市民中的公交司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的相关行业人员,以及先进制造业职工供应。

  事实上,从去年以来轰轰烈烈的人才争夺战,到今年在住房保障方面的落实,在全国范围内已有多个城市推出相关政策。

  呼和浩特提出,具有普通全日制本科及以上学历的应往届毕业生(往届3年及以内)可半价买房;宁波提出,对符合条件的本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过8万元的补贴,而高层次人才最高可获得60万元的住房补贴;苏州吴中区提出,符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。

  通过对比可以发现,在安居型商品房和人才住房方面,深圳提供的折扣相对适中。但结合房价收入比来看,深圳的优惠力度也并不算低。

  根据易居研究院发布的数据,2018年受监测的中国50个城市房价收入比均值为13.9,相比2017年的14.1下降了1.4%。在房价收入比下行趋势初现的2018年,主要一二线城市的房价收入比仍旧居高不下,其中,深圳以34.2居于首位,超过三亚与上海。

  值得注意的是,此次深圳也为共有产权房的未来转换留下了操作空间。即自签订买卖合同之日起累计在深圳缴纳社保满15年,或者年满60周岁且购房满10年的,经批准并向政府缴纳增值收益后,可以取得所购住房的完全产权,同时将应缴增值收益与在深服务年限挂钩,优待扎根深圳作贡献的人才。

  此前,深圳的共有产权房申请人需具有深圳市户籍;无自有住房,且从未购买过政策性住房或享受补贴;5年内未在深圳市转让或分割过自有住房。同时还需要有5年社保。

通过对比不难看出,此次深圳市的三份文件,在价格上给出了更大的优惠,但延长了社保缴交年限等方面的要求。

 深圳房价会下降吗

  三、深圳房价会下降吗

  对房价来说,供需关系具有极大影响。

  保障房价是按商品的价格来核定比例。如果保障房能足额供应市场,理论上是减少了商品房需求。

  如果保障性住房能够足额供应市场,将吸引部分需求从商品房市场转向保障性住房。理论上似乎是减少了商品房的需求,但是这个对供给侧来说,也有所影响。

  例如,在2018年6月,前述深圳住建局出台的《意见》中提到,计划到2035年新增170万套住房,其中保障房比例要占到60%。其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

  换言之,商品性市场的供应或约为70万套。这对于市场来说,或许并不足够。因此“对于压低商品房价格作用有限”。

  事实也的确如此。当保障性住房与商品住房呈现6:4格局时,商品房的供应减少,但与此对应的却是,可以申购保障性住房的人数增加不明显。也就意味着,仍有大量购房需求集中在商品房。

  宋丁还认为,在保障房市场完善之后,政府或许对降低商品房的限制,如果调控如果减弱,或许“商品房价格可能继续出现向上的走势”。

  换句话说,加大保障性住房的供应不等于将压制商品住房价格,甚至,在市场完善后,商品房市场将更为市场化,届时,出现上涨也不是不可能。

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