2019年深圳房价新政策 深圳房价会下降吗？

    2019年深圳楼市迎来最新变化。4月29日，深圳市住房和建设局、深圳市司法局都在各自的官网发布三份文件：《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》(征求意见稿)、《深圳市安居型商品房建设和管理办法》(征求意见稿)、《深圳市人才住房建设和管理办法》(征求意见稿)。

　　在这几份文件中，最引人注目的，莫过于满足一定条件后，可享受5折购房。深圳这轮住房改革政策，力度大得甚至让人们起疑——这是深圳大规模地、彻底地推行新一轮房改，还是会间接推高房价？或者，只是当地楼市不温不火的一响空枪？

无论如何，一轮影响未来深圳的房地产市场的变革正悄然推行。或者，与当前迥然不同的格局也将会出现。 　

　　一、5折买房，户籍与社保是核心

　　这一轮改革，从购房和租赁条件来看，户籍与社保仍是核心。

　　先说引爆大家朋友圈的“五折购房”。这主要是集中在安居型商品房上。其申请租赁或购买条件为：具有深圳户籍，在深缴交10年社保，无自有住房，5年内未转让或者因离婚分割过自有住房，未享受过购房优惠政策，不超过收入财产限额。房屋面积一般可达65㎡，更高可达到85㎡及以上。租售价均为市场价格的50%

　　在公租房方面，申请对象可为具有户籍的中等偏下及低收入家庭，申请条件为在深缴交3年社保，不超过收入财产限额，无自有住房，3年内未转让或者因离婚分割过自有住房，未正在领取住房租赁补贴。房屋面积最低35㎡,高则可超过70㎡。同区域同类型市场价格的30%，面向低保及低保边缘家庭配租的更低至10%。

　　在人才住房方面，则可租可售。申请租赁条件为：具有深圳户籍或者持有有效居住证的各类人才，在深正常缴纳社保，无自有住房，3年内未转让或者因离婚分割过自有住房、未享受过购房优惠政策；其申请购买条件则是：具有深圳户籍的各类人才，在深缴交10年社保，无自有住房，5年内未转让或者因离婚分割过自有住房，未享受过购房优惠政策。可以看到，申请购买人才住房的条件较为苛刻一些。如社保缴交年限由正常缴纳变更为缴交10年。而租金售价均为市场价格的60%。

综合来看，无论是公租房还是安居型商品房，抑或是人才住房。除了在有无房产及收入条件等方面作出限制外，均对社保或户籍有所要求。 

　　二、人才比房子更重要

　　从深圳最新的政策来看，更注重的是对人才的倾斜。

　　中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉时代周报，从申请的资格条件来讲，深圳这一政策比较严格。因为深圳户籍比例人口偏低。深圳2018年常住人口约1302.66万人口，其中常住户籍人口454.70万人，约为五分之二的比例。即便加上10年社保，人数也不是特别多。

　　由此来看，这并非是给房地产放水的做法。而是将优惠条件精准到具体的对象群体。

　　无论是社保抑或户籍的限制，或许都体现出对生活在这座城市的刚需群体的偏好。例如说，申请安居型商品房时，要求10年社保，而且要求无自有住房。即便按照20岁开始在深圳缴交社保计算，10年后则已30岁，大概率已经成家。这些长期在深圳居住和生活的人群，正是属于刚需群体。延伸到公租房以及人才住房，不外如此。

　　尤其是人才住房方面，对租赁人没有作出社保缴交年限的限制，意味着即便是初到深圳的人才，也可以申请。而公租房方面，着重提出将面向新市民中的公交司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的相关行业人员，以及先进制造业职工供应。

　　事实上，从去年以来轰轰烈烈的人才争夺战，到今年在住房保障方面的落实，在全国范围内已有多个城市推出相关政策。

　　呼和浩特提出，具有普通全日制本科及以上学历的应往届毕业生(往届3年及以内)可半价买房；宁波提出，对符合条件的本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过8万元的补贴，而高层次人才最高可获得60万元的住房补贴；苏州吴中区提出，符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。

　　通过对比可以发现，在安居型商品房和人才住房方面，深圳提供的折扣相对适中。但结合房价收入比来看，深圳的优惠力度也并不算低。

　　根据易居研究院发布的数据，2018年受监测的中国50个城市房价收入比均值为13.9，相比2017年的14.1下降了1.4%。在房价收入比下行趋势初现的2018年，主要一二线城市的房价收入比仍旧居高不下，其中，深圳以34.2居于首位，超过三亚与上海。

　　值得注意的是，此次深圳也为共有产权房的未来转换留下了操作空间。即自签订买卖合同之日起累计在深圳缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年的，经批准并向政府缴纳增值收益后，可以取得所购住房的完全产权，同时将应缴增值收益与在深服务年限挂钩，优待扎根深圳作贡献的人才。

　　此前，深圳的共有产权房申请人需具有深圳市户籍；无自有住房，且从未购买过政策性住房或享受补贴；5年内未在深圳市转让或分割过自有住房。同时还需要有5年社保。

通过对比不难看出，此次深圳市的三份文件，在价格上给出了更大的优惠，但延长了社保缴交年限等方面的要求。 

　　三、深圳房价会下降吗

　　对房价来说，供需关系具有极大影响。

　　保障房价是按商品的价格来核定比例。如果保障房能足额供应市场，理论上是减少了商品房需求。

　　如果保障性住房能够足额供应市场，将吸引部分需求从商品房市场转向保障性住房。理论上似乎是减少了商品房的需求，但是这个对供给侧来说，也有所影响。

　　例如，在2018年6月，前述深圳住建局出台的《意见》中提到，计划到2035年新增170万套住房，其中保障房比例要占到60%。其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

　　换言之，商品性市场的供应或约为70万套。这对于市场来说，或许并不足够。因此“对于压低商品房价格作用有限”。

　　事实也的确如此。当保障性住房与商品住房呈现6：4格局时，商品房的供应减少，但与此对应的却是，可以申购保障性住房的人数增加不明显。也就意味着，仍有大量购房需求集中在商品房。

　　宋丁还认为，在保障房市场完善之后，政府或许对降低商品房的限制，如果调控如果减弱，或许“商品房价格可能继续出现向上的走势”。

　　换句话说，加大保障性住房的供应不等于将压制商品住房价格，甚至，在市场完善后，商品房市场将更为市场化，届时，出现上涨也不是不可能。