耒阳市经济开发区农村建房需要什么手续？

 为加强我区村民建房管理，规范村民建房秩序，简化村民建房审批流程,提高村民建房审批效率，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城乡规划法》《衡阳市农村村民建房管理暂行办法》等法律、法规和规章制度，结合我区实际,特制定本办法。

本办法适用于开发区行政区域内集体土地上村民住宅的新建、改建、扩建、翻建及其管理。

本办法所指的村民建房，是指农村集体经济组织成员使用本集体经济组织所有的土地建造自用住宅的行为。

 村民建房应坚持以人为本、保护环境、符合规划、节约用地、相对集中、依法审批等原则。

 组织机构

第五条 三架街道办事处为村民建房审批监管第一责任单位。主要负责辖区内村民住宅的普查，登记造册，建立档案;负责审查村民建房申报资料;组织协调村民宅基地的调整;负责对村民建房全过程监督;组织实施辖区内村民违法违章建筑的拆除工作。

村(居)委会、村民小组负责做好本村组村民建房的组织和相关管理监督工作。

开发区规划部门负责审批村民住房修建性详细规划;负责城市规划区内村民住房的规划工程审批，牵头城市规划区内村民安置区和村民集中建房区的选址;负责村民住房的放线、验线、竣工验收，核发《乡村建设规划许可证》;负责村民违法建房案件的初查立案工作，参与集体土地违法违章建筑的拆除工作。

开发区国土部门负责村民宅基地的审批，核发《建设用地批准书》;协助土地调整手续和协调土地纠纷;负责村民宅基地的测量、定桩和放线;负责村民违法用地的初查立案工作;参与集体土地上违法违章建筑的拆除工作。

 综合行政执法分局负责依法对未经批准擅自占地及建设的违章行为进行处罚;结案后自然资源等部门补办用地及建设相关手续;负责集体土地上违法违章建筑的依法拆除工作。

 其他各部门应按照各自职能，配合做好村民建房相关工作。

申请条件和建设标准

 严格执行“一户一宅”政策。

 申请人是本村集体经济组织成员，且在本村集体经济组织内从事生产经营活动，承担本村集体经济组织成员同等义务，并满足下列条件之一的，可以申请村民建房：

(一)因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;

(二)住房拥挤、用地面积未超过《湖南省实施〈土地管理法〉办法》上限的;

(三)因发生或者防御自然灾害、实施村庄(园区)规划以及进行公共设施和公益事业建设需要搬迁或房屋征收需安置的;

(四)旧址房屋确需翻建，且符合土地利用规划、城市规划或园区总体规划和村庄规划的;

(五)迁入农业人口落户成为本村集体经济组织成员，经集体经济组织分配承包田，并承担本村集体经济组织成员同等义务，且在原籍没有宅基地的;

(六)因外出打工、上学、被劳动教养、服刑等特殊原因将原农业户口迁出，现户口迁回后继续从事农业生产，并承担本村集体经济组织成员同等义务，且无住房的农业人口;

(七)法律、法规规定的其他条件。

 符合补办条件的村民违法建设住宅由各相关职能部门依法依规办理(详见补办实施细则)。

农村村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准：

(一)申请住宅用地不符合土地利用总体规划、城市规划或乡(镇、街道)规划和村庄规划的;

(二)涉及占用农用地未办理农用地转用审批的;

(三)不同意将原宅基地退还集体的;

(四)户口已迁出村集体经济组织的;

(五)一户一子(女)家庭有一处以上(含一处)宅基地的;

(六)将原住宅出售、出租、赠与他人或擅自改作生产经营用途的;

(七)已列入规划改造范围的;

(八)原有住宅拆迁时已按城市房屋拆迁规定进行补偿安置的;

(九)户口虽已迁入，原籍住房未拆除或已依法转让，不履行本村集体经济组织成员同等义务空挂户的;

(十)原有住房闲置的;

(十一)国家法律法规及政策规定其他不得批准的。

 村民建房应严格执行《湖南省实施<土地管理法>办法》用地标准。农村村民建设住宅，每户使用耕地不超过130平方米，使用荒山、荒地不得超过210平方米。使用其它土地不超过180平方米。占用多种类型土地的，按以上土地类型的比例进行计算最大用地面积。住宅用地包括主屋和附属用房所占土地。

 村民建房人均面积不得超过80平方米。单栋建筑面积超过300平方米的，要报开发区住建部门，核发《施工许可证》。

 申请与审批程序

 村民申请建房,按照下列程序办理:

(一)建房村民经所在地村民小组讨论通过并由三分之二村民代表同意后，向三架街道办事处提出建房申请。提交资料包括：书面申请、申请人身份及其户籍人口证明材料、村民委员会书面意见、原有宅基地的土地使用权证件(限使用原有宅基地的)、房屋所有权证明材料(限改建扩建的)等资料。

(二)符合规划的建设项目，建房业主带相关资料交三架街道办事处自然资源所，领取农民建房申请表(包括国土、规划两个表)。

(三)村民小组百分之八十的群众签字或盖章，村委会签署核实基本情况意见并签章。

(四)三架街道办事处组织自然资源等相关站所每月至少一次到辖区内提出建房申请的各村组进行一站式实地审核。对符合条件的村民建房申请，工作人员现场将符合条件加盖有村组公章的《农村村民建房用地申请审批表》及法律法规要求的其他资料收齐后，正式予以受理。

(五)三架街道办事处将符合条件的村民申请材料组卷，对于符合村庄规划的使用非农用地的村民建房，开辟绿色通道，各职能部门按相关流程30天内完成审批程序，向审批合格的申请户发放《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》。

(六)用地、规划许可证核发后，三架街道办事处组织自然资源等相关站所人员和村委会、村民小组到实地打桩放线，确定宅基地四至范围和面积。

(七)房屋竣工后，建房村民向三架街道办事处申请竣工验收。由三架街道办事处组织自然资源等站所相关人员到实地检查、验收，向验收合格的申请户出具竣工验收合格意见书。

(八)竣工验收合格后，由建房的村民持建房批准文件和竣工验收合格意见书申请办理不动产权属证书。

(九)证件办理完后，由开发区办公室进行备案管理。

 村民建房不得占用基本农田，不得在水源保护地和地质灾害隐患区域内选址。严格控制占用防护林地和特种用途林地。严格控制占用农用地，确需占用农用地的，应纳入土地利用年度计划，依法办理农用地转用审批手续。其中占用耕地的，应按有关规定开垦耕地补充。

 村民建房用地涉及林地、河道(流)、滩地、公路、供电、环保、旅游和通讯等设施控制范围的，应当进行前置审批或者征求相关部门意见。

 村民建房除国务院、省人民政府规定收取的权证等工本费外，禁止收取其他行政事业性、服务性费用。村民依法建设住房的暂时免征植被恢复费。

 城镇居民不得在集体土地上建设或购买住宅。否则，不动产登记部门一律不予受理不动产权属登记。

鼓励村民统规统建集中连片建设小区，但不得利用集体土地从事房地产开发。

 监督管理和责任追究

在园区规划区内未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的，由开发区自然资源部门依法予以处理。

 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由开发区自然资源部门依法予以处理。

 新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。

未按审批手续超面积修建的，由相关职能部门收回建房审批文件，强行建设的按违法建设予以处理。未审批和未按要求修建的建(构)筑物在拆迁中依法不予赔付。

 村民擅自改变规划许可房屋用途的，由相关职能部门责令限期改正;逾期不改正的，相关职能部门依法进行处理。

 建立违法用地和违法建筑投诉举报制度，并将违法案情向社会公开。构建办事处、村两级巡查监管网络，及时查处违法用地和违法建设行为。各职能部门有计划地组织批后监管巡查，及时查处违法行为。发现问题应及时上报开发区及各职能部门执法监察机构，采取相应措施。各村、组应加强日常巡查，发现违法用地和违法建设行为应立即向三架街道办事处报告。对没有及时发现和制止，造成违法用地和违法建设既成事实的，要追究村组责任。

三架街道办事处接到群众投诉举报的，应做好记录并及时通知相关职能部门现场调查核实，情况确实的，应及时组织人员进行调查处理。

 按照 “谁审批、谁监管”的原则，要严格按照相关法律法规要求，切实履行监管和查处职能，对违法行为及时发现、及时制止、及时查处，切实增强执法的及时性、有效性和威慑力。

对确需拆除的“两违”建设，由三架街道办事处会同综合行政执法分局等部门依法予以拆除。

 对村民建房管理责任单位和责任人未依法依规履职的，按以下规定处理：

(一)出现违规办理《乡村规划建设许可证》或《建设用地批准书》的，其批准手续无效，由自然资源部门负责收回。对违规办理审批手续的单位给予通报批评;对责任人依纪依法给予党纪政纪处分;造成损失的，由相关责任人和责任单位依法赔偿。

(二)村民未经批准违规建房，相关责任单位和责任人未认真履行监管职责造成违章事实的，分别由开发区管理委员会对相关职能部门给予通报批评、绩效考核不合格等处理，并追究直接责任人的责任和相关单位的监管责任;造成严重影响的，对相关责任人依法依纪给予党纪政纪处分。

(三)建房户违反《乡村规划建设许可证》或《建设用地批准书》内容建房的，责任单位和责任人未认真履行监管职责造成违章事实的，开发区管理委员会对有责任的相关站所、村级组织给予通报批评，并对责任人依法依纪给予党纪政纪处分。

(四)负责村民建房的工作部门和工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的依法予以行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。